こじんまりと飲む大家の会（勉強会編）

現在、午前３時過ぎ・・・・

休日なのに何でこんな時間に起きているかというと、とある大家さん系の飲み会に参加しまして、やや泥酔→電車で立ち寝→帰宅後ベットへ直行→妙な時間に目が覚める、といった状態になってます。

わたくし、見た感じは超酒飲み＆デビルマンorシベリアンハスキーに見えるようですが、めちゃくちゃアルコールは弱いです。
若かりし頃は、ビンビール大１本がわたくしの致死量でした。
合コンでヘロヘロになってしまい、起きたらホテルのベットでとなりに女性が寝てました、なんてこともありました。（なつかしいなぁ〜）

まっ、そんな話はどうでもいいんですが、 本日、こじんまりと飲む大家の会（勉強会編）に参加してきました。

この会、わたくしの大家さん人脈が拡がるキッカケを与えてくれた会です。

こちらの会への参加がキッカケで、行動する大家の会（これも名前が凄いですが・・・）にも参加するようになりましたし、先日リノベ物件を見学させて頂いた母ウッチーさんともお知り合いになれました。
そして、見学会がきっかけでたろうさんや狼旅団さんとお会いして、先日、しょぼくれんの名簿にも名を連ねて頂いたというわけです。
会の名前のとおり、「こじんまりと大家さんが集結して、たらふく飲み、不動産談義に花を咲かせる」というものですが、勉強会編というものもあって会の主催者が招聘した大家さんやこの会に参加している大家さんが次々と自分の不動産投資についてのスピーカーとなり、それぞれが不動産の引出しを増やしていく、ということもやっています。

実はわたくしもスピーカーとなって、偉そうに喋らせて頂いたこともあります。
（みなさん何棟も木造アパートやＲＣレジを持ってる投資家さんなのに、区分３戸のお話を静かに聴いてくれました・・・ありがたいです。）

 

でもって、今回は・・・

1. 自ら「マスオさん系大家」というカテゴリーを確立したい！とおっしゃていた○田さんの賃貸運営に関するお話
2. 競売で戸建を落札された小○さんの競売体験のお話
3. 「オートサーチ（仮称？）」という不動産投資サイトを自動巡回して狙った物件情報を収集＆投資分析結果まで自動でアウトプットしてしまうプログラムを開発された方のお話

という３構成です。

○田さんのお話は、「物件の掃除」という大家としてはありふれた行為だけれども、どれだけ気付きを得られることか、ということが非常に良く理解できるものでした。
また、入居者更新の度に何か新しい設備を導入され、またその設備導入リストを一棟毎に作成＆管理しているということも素晴らしかったです。

小○さんは戸建て競売話です。
実はこれに一番興味を持っていました、わたくし。

不動産屋さんと同じ立ち位置で物件を購入できる仕組みが「競売」という制度だと思っておりまして、この仕組みの引出しを持つことができれば面白い賃貸経営が出来るんじゃないかと勝手に妄想しています。
準備する資金が少なくてよいし、一度入居者が入ってしまえば区分以上にノーメンテナンスで放置運営ができるものだと。
管理費・修繕費も不要、入居者が自分で清掃＆設備故障修理などなど、優良入居者に恵まれれば本当に手放しで運営できると聞き及んでますし。

小○さんも不動産投資をする決心をしてから、アパートやＲＣなどに買付を入れながらも他の方にスピードで負けてしまうという経験をされたそうです。そこで、一定期間ゆっくりと物件を見ることができ、不動産屋さんと同じスタート地点で物件を仕入れることができるということで競売へ取り組むことにしたということでした。

ＢＩＴや981.jpなどでの物件検索、裁判所へ電話一本で詳細資料を取り寄せられる事実と方法論、入札価格を決めるための主な算定方法等、とっても参考になる話ばかりだったのですが、わたくしが一番聞きたかった内容がありません。

お話が終わった後、他の方々からも色々な質問が出ていましたが、最後にわたくしも質問させて頂きました。

 

「競売は事前の物件調査が一番重要といわれていますが、小○さんが実践した調査方法と留意すべきポイントなどを教えて頂けないですか？」

競売みたいな買い方で経験者の方に一番聞きたいのはココでしょう。
どんな風に物件がヤバイかヤバクないかを調べ上げたのか、またもっとこうすれば良かったといったような正に経験者しか分からない生のノウハウです。

 

「いえっ、物件の調査はしてません。現地に全く行かず、物件も見ることなく入札しました。」

 

 

ええっ〜！！マジっすか！？

だって、競売ですよ、競売！！
調査官が３点セットを作るために調査に入った時から入札＆落札までに時間があるから、どんな変化があるか分からないじゃないですか！
そもそも、競売にかかるような方々がお住まいの家ですから、そりゃぁ素敵なゴミや残置物があるんじゃないかと思いますよね。

 

「実際に見に行っちゃうと入札できなくなっちゃうんですよ。本当に周囲は田舎ですから、入居者が付くと思えなくなっちゃうんですね。だから、全く現地に見に行かないで入札したんです。」

「で、送付する書類に必要な住民票を入れてなかったですから、書類が不備ですから至急送って下さいって連絡があって落札できたことが分るんです。」

 

本当にあっさりと、それが何か？という感じでご回答頂きました。

凄っごい、っす。
この人、絶対、何か持ってます。

狼旅団さんのブログのどこかに書いてあったくだりを思い出しました。

「不動産投資で大成功する人というのは、それなりの知識は勿論のこと、それ以外に＜運＞を持ってる人です！」というヤツです。

なんでもこの物件、競売にかかるということで以前の持ち主が綺麗に清掃して退去していったモノだそうで、落札後に不動産屋さんと一緒に物件に入った際、「小○さん、競売がこういうものだと思っちゃイケナイですよ。そもそも靴を脱いで中に入れる競売物件なんか、普通、有り得ないんですから！」と通告されたそうです。

千葉県のとあるエリアの戸建競売だったそうですが、平成築にてリフォーム前とリフォーム後の差が分からないぐらいのレベル感のブツを、全く見ることなしに落札したというんですから、凄いとしか言いようがありません！

こればっかりはちょっと参考にならない、というか、参考にしちゃイケナイお話だと思いました。

今取り組んでいる都下の木造中古アパート「マカロニほうれん荘（仮称）」の直前に契約寸前までいった旧鳩ヶ谷物件は、地主と周囲への聞き込みで「こりゃあかん！」という事実が発覚して、事前調査の大事さを痛感したばかりでしたので小○さんのお話には本当にタマゲテしまいました・・・

 

最後の物件情報自動収集＆評価プログラムの「オートサーチ（仮称）」は、かなり凄いものでした。
これがあれば、パソコンに張り付いて物件探す必要ないです。

他の方も同じ意見でしたが、これ我々のようなエンドではなく他社の情報掻き集めてエンドに売り抜けようとする売買専門業者がガンガン購入するプログラムのような気がしてなりません。
大３枚ぐらいを考えていらっしゃるようですが、大２０枚ぐらいで業者向けに販売した方がよろしいのでは？とお話してみました。

チャライ若者１人よりも良い働きしそうですから、「社員１〜１．５人分の人件費でこれだけの仕事します！」ってなトークで全然いけるものだと思いました。

正式リリースされたら、結構、いいんじゃないですかね〜

 

いやはや、今回の勉強会も、ある意味、非常に勉強になりました。

時には、勢いが大事！？なのかもしれません。。。

 

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