一棟アパート・マンション選びの１０ヶ条

今までいくつかの記事で引用してきた「一棟アパート・マンション選びの１０ヶ条」ですが、第１条から第１０条までキチンとご紹介したことがありませんでした。

この１０ヶ条は、本当に土地と建物がセットになった一棟モノの検討をする際の「絶対に確認しなければならない１０ヶ条」ではないかと個人的には思っております。

なぜなら、利回り等、数字的には非常に良い物件を見つけても、この１０ヶ条を確認してみるとダメダメ事項が判明するというのが、ここ１年超、一棟モノを探してきたわたくしの経験だったからです。

わたくしのような初めて一棟モノを探している方には非常に有用な１０ヶ条だと思います。

この無料セミナーを実施されている不動産会社の社長とのお約束は、ブログ等で紹介する際には、不動産会社の名前をキチンと告知してサイトへのリンクを行なうということでしたので、ここでご紹介いたします。

すでに１年前以上のものになりますが、一棟モノを検討する際には普遍的な基礎知識だと思います。
それでは、株式会社リッチロードの徳田社長プレゼンツ、「一棟アパート・マンション選びの１０ヶ条」をどうぞ！

第一条　立地（沿線）

東京・渋谷・新宿・池袋などターミナル駅へ、１本で乗り入れできる沿線がよろしい

• 東京の不動産は時計回りに安くなる。
• 住みたい街は、自由が丘・下北沢・三軒茶屋・二子玉川など、いわゆる城南・城西エリア。
• それにくらべて城東から千葉にかけては、価格が安いし、利回り良し。八重洲・丸の内に直通できるので、アクセス良し。

 

第二条　立地（駅距離）

駅から平坦な道を歩いて、１５分以内がよろしい

• 部屋を探している人は、「沿線＋駅距離」で検索します。なので、バス便や徒歩１５分以上は物件が存在しないのと同じ。
• 坂道を上ったり下ったりすると、案内だけで疲れてしまう。
• トラックが通る、歩道のない通り、真っ暗な夜道は嫌われます。
• 途中にコンビニがあると喜ばれます。

 

第三条　接道（敷地と道路との関係）

「共同住宅」が再建築可能であるのがよろしい

• まず、建物の敷地は道路に間口２メートル以上接していなければならない。（建築基準法第４３条）
• 「共同住宅」に関しては、基本的に間口が４メートル以上必要である。（各都道府県条例による）
• 建物が建たない土地は、全くもって値打ち無し（極論）。
• 「共同住宅」と「長屋」の違いを理解する。（共有部分の有無）

 

第四条　接道（私道の持分）

前面道路が「私道」の場合、必ず持分があることがよろしい

• よろしいというよりも「私道持分」のない不動産は、絶対、買ってはいけない。
• 持分がないと、通行権（人・車）および掘削権（上下水道管・ガス管の掘削）がありません。
• 私道部分だけを買い取って、高い通行料を請求するコワイ人達もいるらしい。

 

第五条　接道（前面道路の幅員・道路付け）

前面道路は、幅員４メートル以上、ニ面接道、角地であれば、なおよろしい

• 基本的に「道路」とは、幅員４メートル以上あるものをいう。
• ４メートル未満の道路（第４２条２項道路）に接していると、再建築の際にセットバックが必要となる。
• 引越しのトラックや消防車が無理なく入れる場所でないと・・・
• アパート・マンションは土地が命。土地は道路付けが命。
• 一面接道より、二面接道、さらに角地なら、より良し。

 

第六条　敷地（高低差）

隣地や前面道路より、敷地の方が高いものがよろしい

• 水は高い方から低い方へ流れていく。
• 雨水はどこへ行く？高低差や雨水枡の確認は必須。
• 下水道管はどっちに向いているか。ポンプアップして前面道路の下水管へ排水なんてのはもってのほか。
• 近隣に砂袋が置いてあったら、要注意。
• 南傾の斜面であれば、日当たりは良好かも。

 

第七条　敷地（地形）

整形地のものがよろしい

• これはちょっと贅沢な条件でしたか・・・
• しかし、「高額な」旗竿地やうなぎの寝床（間口狭小＆奥行き大）はＮＧ！
• 間口が広ければ、将来２分割も可能。
• 分譲地内の宅地も地形がきれい。
• 日当たりの良いものがあれば、嬉しい。
• 宅地として、つぶしの利くものがベスト！

 

第八条　近隣関係（権利等）

近隣関係で、トラブルの可能性のないものがよろしい

• 私道の持分はあるか。（第４条）
• 隣地の所有者はだれか、越境物はないか。（屋根・付属物・植栽等）
• 隣地や近隣との間で過去にトラブルはなかったか。
• 隣地との境界明示ができるか。
• 上下水道管、ガス管はどこを通っているか。
• 私設管の場合、保守点検の話し合いはできているか。

 

第九条　管理（入居者）

廊下などの共用部分の使い方やゴミの出し方など、マナーの良いものがよろしい

• マナーで分かる賃借人の生活レベル。
• ゴミ屋敷状態の入居者は断固、お断り。
• 路上駐輪や放置自転車はないか。
• 家賃滞納者や行方不明者は論外。
• 引渡し後、管理会社を通じて、賃借人への教育を徹底することにより改善は可能。

 

第十条　管理（建物）

外壁・屋根・会談・廊下・鉄部がきれいなものがよろしい

• 一棟アパート・マンションは建物全体がオーナーの責任範囲。
• 建物は女性と同じ。お金をかけないと美貌を維持できません。
• 足場を組むと、それなりの費用が必要です。
• 購入したら、まず大規模修繕をしてからスタートするのもよし。
• 内外装や設備等で差別化を図れることも、アパート経営の醍醐味！
• リフォームは管理会社の意見も取り入れた方がよい。

 

以上、「一棟アパート・マンション選びの１０ヶ条」でした。

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