立地の要！「駅」の見立て方法
2011/03/19
不動産投資における物件選定には立地が非常に大事です。
不動産は読んで字のごとく、不動の資産！動かすことのできない資産だからです。
立地を検討する上で一番堅実なのは、「土地勘のあるエリア内に絞る」ということだと思います。
知らない人が見れば全く同じ条件のエリアであっても、道１本向こうとこちらでは人の流れが全く異なるというエリアは多々存在します。
一方、土地勘のあるエリアであれば、どこにどのような人の流れがあり、賃貸需要としてどうか、を判断できるはずだからです。
しかし、「土地勘のあるエリア」が、いわゆる田舎といわれる地域であったり、不動産投資エリアとして考えられないほど賃貸需要がない、あるいは賃貸住宅が供給過剰と考えられるエリアであれば、やめておいたほうがいいでしょう。
また、「大学が近くにあるので学生需要がある」とか、「工場が近くにあるので従業員需要がある」といった従来の発想のままでは、通用しない世の中になってきという現実もあります。
なぜなら、大学では地価の安い地域へ、次から次へと移転していますし、学生減による授業料収入減をまかなうため学生寮の運営を始めて（大学本体が賃貸業を開始！）おりますし、国内企業は工場をバンバン閉鎖して海外へ生産拠点を移転させているのが現状です。
大学や工場の付近といった分かりやすい従前の考え方が通用しなくなりつつある不動産投資ですが、「鉄道の駅」というものは立地を検討する上での重要なキーポイントであり続けることは間違いないと思います。
なぜなら、基本的に「駅」は、沿線上に増えることはあってもなくなることはないと考えられるからです。私自身、物心ついてから３０年以上が経過しますが、首都圏の沿線上で駅が減ったという事象は経験しておりません。
さらに中古マンションでの不動産投資を考えた場合、やはり物件の価値というのは棲家としての場所の利便性にほかならず、駅からの距離というのは棲家の価値を図る上では重要なポイントになり、やはりこの点でも駅という存在の大きさがご理解頂けるでしょう。
あとは、その駅周辺が投資対象として有望なのかどうかを判断する際、土地勘がない駅の場合は何をもって判断するか？です。
そんな判断材料の有効なひとつがインターネット上で無料で提供されています。その駅の力量を図るデータとして最適なのが、電車の乗降客数である。
人が多く住む所は賃貸需要が多いはず。
また人が多く住むところか否かを測るには人の動きを測ればいい。
人が住んでいるところの方が当然ながら人の動きが多いですから。
そこで出てくるのが人の動きを測る有用なデータである電車の乗降客数です。その駅周辺の人口が上昇基調なのかそうで無いのかを測る事が出来ます。
（http://www.jreast.co.jp/passenger/index.html）
まずは駅の乗降客数などで物件を探す駅を明確にしておくのも良し、利回りの良さそうな物件の情報を見つけたら最寄駅の乗降客数などを調べていくのも良し、です。
人気沿線などでは、乗降客数の多い駅は人気駅と同義になり、物件価格も高く利回りも低くなってしまいます。
沿線自体が人気であるなら、逆に乗降客数の多い駅から数駅はなれた駅をターゲットにして、より条件の良い物件（価格、利回り、駅からの距離等）を探すという手法も有効だと思います。