背伸びするのは悪くないんです。
2013/02/22
こんにちは。
今日は三連休の最終日。
昨日の連休の「なか日」でも東名高速あたりは夕方には随分と渋滞していたようですね。
最終日の今日も結構な渋滞になりそうですが、３連休とも関東地方は天気が素晴らしかったので誰もが楽しめた連休だったのではと思います。（みんなが幸せというのが一番最高っすね。）
ちょっとブログに書くにはタイミングを逸しているかもしれませんが、そんな３連休の初日（２月９日、ニクの日、ワタクシの四十数回目の誕生日でした。）に（株）土地活用さんの新築ＲＣを中心とした土地活用＆新築不動産勉強会セミナー２０１３冬に参加してきました。
この土地活用さんのセミナーですが、セミナー資料のボリュームが凄く、さらにその内容が「ほぼ生値（注）」（以前は全項目が完全生値だったようです）という驚きの内容が有名で、セミナーの資料貰うだけでセミナー代以上の価値があると言われています。
（注：読み「なまち」。実際の数値の意。ワタクシの勤務先にて「えっ、それ生値で書いちゃうの？まるめの概算値じゃないとヤバくねぇか？」などと使います。）
そのセミナー資料の総ページ数、なんと２０７ページです！
えっ、冒頭の画像じゃぁ、イメージだけでよく分かりませんか？
じゃあこれでどうでしょう。（ズドーン！！）
どうですか？このボリューム。（厚さは２１mmもあります。byしょぼくれんメジャー）
また、この中身の各種数値が凄いことになってるんです。
今回、初めて㈱土地活用さんのセミナーに参加できたのですが、まさに噂どおりのセミナー資料でした。
普通に会社に行くときのビジネスバックを持っていったんですが、あやうく入りきらないところでしたよ。（帰りのバックの重かったこと。。。）
さて、そんな驚きのなか、本日のテーマは「背伸びするのは悪くない」です。
㈱土地活用さんのセミナーは、今回もそうでしたが、基本的に新築ＲＣのセミナーです。
ワタクシの理解としては、「建築発注の構造と業界価格をキッチリと把握した上で、新築ＲＣを建築して無駄の無い資産運用をしましょう！」っていう感じでしょうか。
・新築ＲＣを建築する際の発注方式の種類やその特徴
・コンストラクション・マネジメント（以下、ＣＭ）契約方式を取り入れた施主側意見
・事業原価や収入予測による事業収支の積算概要
・具体的事例による事業収支概算計算内容と長期事業収支シミュレーション
・相続対象資産の評価方法と具体的節税対策手法とその効果 等々
まさにあのてんこ盛りセミナー資料を用いて怒涛の時間が過ぎていきました。
実際に㈱土地活用さんのCMを取り入れて新築ＲＣを建てた「狼たび団」の団長（この方、不動産はプロの方です。ってそんな解説いりませんか？）からの「施主側意見といつもの毒吐き」は、約４０分という短時間ながらいろいろな示唆に富んだ「毒」でございました。
ワタクシ、本業の方では、ついこの間まで、とある事業部の事業計画管理などを担当していた関係で、営業部門で実施していた設計施工分離契約なんかにも首をつっこんでいたことがあるので、設計施工分離の長所や委託者と受託者の間にコンサル等の第三者を入れる利点なんかも知ってましたので、非常に腹に落ちました。（逆にうちが受託者になる場合には、設計施工分離を何とか回避させて、粗利を稼ぐよう口をすっぱくして言ってました。。）
また、本業で何かしらの委託契約を行う際には、「積算資料」という各種の原価が記載されている書籍を元にして「当社予定価格」っていうのを作って委託候補の見積りを評価するのですが、そういった原価積算にコンサルティングや進行・現場管理等まで実施して頂けるのがＣＭということも理解できたつもりです。
長期事業収支シミュレーションと狼たび団長のご意見からは、やはりお金持ちのみなさまが「新築→らくらく運用→１０から１５年で売却」という流れを悠々と営んでいられる意図が良く分かりました。手間をかけず、着実な資産運用を行い、中古で購入する一つ下の投資家の層から一番美味しそうに見えるところで売却する。。ってスキームです。
本当に美味しい真ん中のところはご自身で頂いた上で、それでもまだ旨味がある周囲の部分を残しておいて他の方に売り渡すって、さすがはお金持ちの皆さま！って感じです。
あと地方の土地持ちさん達が、大手のアパマン建設会社にアパートを建設してもらいたくなってしまう「相続対象資産の減額手法」ってのも、今回、具体的数値で非常によく解りました。
ただ、賃貸需要の厳しい地域の地主さんが、何も考えずに相続対象資産の減額手法を取ってしまうと一次的には相続税対策にはなるかもしれませんが、その後の運用等を考えた場合、「相続税を払うよりも高くついた」なんてことの方が多いじゃないでしょうか？って思っちゃいます。（特に地方の場合は。。。）
このあたり、ワタクシも自筆サインを頂いたこともある猪俣さんの「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 改訂版
「区分を数戸、木造アパートをやっと１棟購入して、まだ完全満室になったことがなく鋭意努力中」ってのが、現在のワタクシのポジションです。
ですから、今回のセミナーは間違いなく背伸びして受けにいったセミナーなんですね。
でもですね、やっぱり背伸びしてみると、そこで見えた景色と今の自分の景色（ポジション）の差分が明確に見えてきて、「じゃぁ、あそこまでに行くにはどうすべきか。」なんてなことが、おぼろげながら見えてきたりするってもんです。
今回のセミナーを受講した最大の気づきは、一定レベルまでは、各種運営コストが安い「木造１棟」、あるいは修繕・運営費をみんなで分かち合う「区分」でポジショニングを持ち上げていくのが、最も破綻から遠い歩み方のようである、ってことですが、逆に言えば、破綻から遠い中古ＲＣってこんな感じなのかな、ってことでもあります。（ただ、やっぱり誰がどんな風に建てたか解らない中古物件のリスクは常に存在するんですけどね。。。）
また、背伸びしたセミナーには自分よりレベルの高い人達が集合してますから、勉強会後の懇親会などでは、そういった方々の捉え方なり考え方ってのも習得できる機会も得ることができると思いますし。（まあ、ワタクシの場合、周囲の大家さんが全て自分よりもレベルの高い人ばかりなので、一緒にいるだけでもいつも勉強になってるんですけど。。。）
このブログでもちょこちょこ偉そうなこと書いてますが、基本は周囲の大家さんがやってたことを「じゃぁ、おれもやってみよぉ〜」ってことばかりなんですよね。
でもまあ、いいじゃないですか。
「上の人のやること見て、マネしていけば、そのうち自分でアレンジできるようになる。」っていうのが、長年、サラリーマンで培ってきたワタクシのスキルアップの方法でございます。（そんなやり方でも、それなりのポジションまでこれちゃいましたから、あながち間違いではないはずです。）
自分が上位レベルに居ることができるグループというのは心地良いですが、自分よりも上位レベルの人たちばかりのグループに身を置くっていうのは、かなり勉強になること間違いなしです。（話についていけないことも多いですから、ちょっと辛抱強くないとダメですが。。）
さらに今回のような資料たっぷりのセミナーなら、後から独力で、ある程度までは勉強できます。
常に背伸びするのがいいってわけじゃないですけど、たまに背伸びすることは自分を刺激するためにもいいことだと思います。
はい、背伸びするのは悪くないんです。
「う〜ん、今回のセミナー、スケジュール的には問題ないけど、まだ自分には早い内容だよな〜」な〜んて思ったことのある方、次からは「とりあえず、行くだけ行ってみよっ」って感じがいいんじゃないかと思います。
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