ＲＣの出口が無くなる！？

2012/02/27 2018/03/06

現在、わたくしが木造中古アパート「マカロニほうれん荘（仮称）」に取組んでいるのは、先日、白状したとおりです。
さらにこの物件、耐用年数を過ぎていて、融資付けに難儀しております。

ここで必ずツッコミを入れたくなる方がいらっしゃるのではないかと。。。
「あれっ、もう次は考えていないわけ？」ですよね。

いえ、次も考えていきたいと思ってます、はい。
少なくともあと１０年はサラリーマンをやっていられる予定ですので、所有物件からのキャッシュフローは次の物件購入費用にして、次の物件も取得したいです。

「だったらダメじゃん。耐用年数がない木造なんか買っちゃ。。」

はい、おっしゃるとおりだと思います。
でも、今はＲＣとかに手を出す勇気がないんです。。。

なぜ勇気がないか、って理由ですか？

それはそもそも建物の良し悪しを見る目が無いということと、購入後に何かがあった時に金銭的に耐えられる準備がないということなんです。

木造の建物ですと、自宅が木造ですし数年前に増改築も経験しているので、何がどんな感じで、最悪の場合でもこんな感じだろう、というのが建築物という物体を捉えたときに自分なりに想定できる範囲（金額的なものも含めて）なんですね。
ところが、ＲＣとかになりますと、もう完全にお手上げです。
長島さんのところにホームインスペクションを頼んで確認してから購入する、ということも有りだと思いますが、これまた購入前に必要となるコストが嵩みそうです。
（買おうと思っても次々ダメ出しされたら、それこそ資金が枯渇してしまいます。もちろん、ダメ出しされるような物件を買わないですむ、という大きな利点があるのは理解した上でですよ。）

また、昨年から多くの大家さんとお話する機会があるのですが、総じてみなさん、「ＲＣはインもデカイけどアウトもデカイ。それを考えると木造はコストが安いからね。キャッシュの厚みのＲＣか、そこそこのキャッシュで怖くない木造か。」という感じのアドバイスを頂きます。

昔いらっしゃいましたね、「破滅するか大成功するか、そのぐらいのリスクをとれるヤツじゃなきゃ不動産投資で大成功なんかできない！」とおっしゃっていた方が。。。お金と森林に関わるようなお名前だったでしたっけ。

わたくし、現在、サラリーマンやってます。
でもって、そのサラリーマンの収入で生活がどうにもならないわけでもないんです。
定年後の年金がどのくらい貰えるかは、みなさん同様、未知数ですが全く期待できないほどでもありません。
ですので、不動産投資をすることで破滅するかもしれないようなリスクを取りたいとも思わないんです。

自分の身の丈で出来る範囲での不動産投資（賃貸業運営）というものですね。
サラリーマン稼業では、全て自分の判断どおりの仕事ができるわけでもありませんし、意に反するようなこともしなければなりません。

ところが、不動産投資（賃貸業運営）は、全て自分の判断で事業をおこなっていきますから、自己実現としての度合いが全然違ってきます。（ようは面白いってことです。）
さらに定年後の収入源・仕事としても、下手に知能や体力が必要となるような稼業でもないですから、職業としての寿命が長いと思っています。
今取組んでいる木造物件の売主さんなんか、９３歳ですからね。

なので、破滅を避け、自分の身の丈にあった範囲のなかで不動産を増やしていきたいと思ってます。
こんな考えですから、きっと物件が増えるスピードは遅いですが、区分や木造アパート、そして次は木造格安戸建へと、そこそこのペースを保ちながら堅実にできるんじゃないかと甘めの考えを持っていたりします。

一昨日参加した「こじんまり飲む大家の会（勉強会編）」は勉強会後に当然ですが、懇親会が行なわれます。
というか、そもそも名称どおり、飲む会、ですから、勉強会の後は普通に飲み会です。

今回、座席の配置のおかげで、ご自分で書籍も出版されて、都内一等地での木造新築という投資を行なっている方とお話することができました。多くの知見ある不動産関連の方々同様、出口の大切さ、といいますか、投資のストーリーの重要さを語っておりました。

都内一棟地の新築木造モノというのは、投資という観点からすると最も劣化しにくい投資とのお話です。
木造であっても一棟地なのでキッチリそれなりの家賃がとれる、新築時のコストが安いので１０～１５年後に売っても家賃との関係（キャップレートってことですね）で値崩れしない、キチンと手を入れていけば４０年は確実に運営に耐えられる、更地にするコストが低いので更地売りも普通の出口としてとれる、といったバリエーションの多さが利点なんだそうです。

わたくしもごもっともだと思います。

一方、ＲＣはといえば。。。

「大規模修繕をしたかどうかも分からないような築２０年近いのＲＣなんて何が起きるか分からないよ。そもそも、今はスル●銀行が融資をしてくれるから買う人間がいくらでもいるけど、●ルガ銀行が融資を絞ったらどうなるのよ。誰も中古のＲＣなんか買えなくなって、今持ってる人は出口なんかなくなっちゃうんだよ。」

なるほど～
（●ルガ銀行さんが締めても、使う人がいるかどうは別としてノンバンク系はいつも口を開けているとも思いましたが言いませんでした。）

まあ、ノンバンク系の心の声はありましたが、やはり、昨今のように築１５年～２０年ぐらいのＲＣ物件を５～１０年ぐらいで売り抜けようとしていた方は、融資の状況も「現状ありき」で考えている方が多いのかもしれません。

「何時の世も、どこかしらは融資出すんだよね～」とおっしゃる方も多いと思いますが、「全てが閉まった時に持っていて大丈夫なものじゃなきゃダメさ。銀行なんか金融庁が何か言えば、そのとおりにしか動かないんだから。」というお言葉は私の心に深く刺さりました。

いや～、ごもっともです。（やっぱり、木造で頑張ろうっと）

でも、大陸の方の建物って１００年近いコンクリートやレンガの建物が現役で活躍してるんですよね～
地震が無いっていうのが、大きな原因かもしれないですけど、ＲＣもキチンと手を入れていけば木造以上に建物はもつんじゃないんですかね。。。
今はなき表参道の同潤会アパートみたいに建物が古くなっても使いたいという人が沢山いるという、立地が全てのマイナス分を吸収しちゃってたＲＣもあったわけですから。

歴史の古い木造については、手の入れ方や修繕（造り替えとも言う？）の方法が確立しているように思えますが、ＲＣについてもドンドンと新しい技術が開発されて、より長く建物を使えるようになるといいですよね。

ちょっとそれまでは１棟モノは木造、ＲＣなら区分、という感じで取り組むのが良さそうですかね。
木造１棟モノでもＲＣの区分でも、わたくしがこの世から居なくなった場合、残った人間で何とかなるモノでしょうけど、さすがにＲＣの一棟モノなんかは手に負えないでしょうからね。

物件の出口も大事ですけど、自分が突然死亡した時の出口がどうなるか、も考えておく必要があるんじゃないかと思ってます。
大家さんが集まる懇親会、いろんな気付きと再認識の機会をいただけています。
アルコールに弱くても、やっぱり、参加するといいことありますね。

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