賃料が安い中古ワンルーム投資をするなら別の方法をお薦めします。
2014/10/17
こんにちは。
先日首都圏を襲った大雪が、おおむね道路の通行に問題ないレベルまで融けてくれましたね。
通勤で最寄駅から会社まで１８分ほどテクテクと歩く身にとってはありがたいかぎりです。
とはいえ、例年、首都圏を襲う大雪の日っていうのは、２月とか３月の頭だったりしますから、また降るかもしれませんけどね。。
（画像は正月のスキー場近くのものです。首都圏の大雪とは関係ありません。。あくまでイメージってことで。）
さて、先に自民党が選挙で圧勝してから、一気にアベノミクス効果とやらで株価が短期間で暴騰しております。
過去に例のない金融緩和を実施するということですので、我々が実感できるかどうかは別として、世の中にはお金がジャブジャブと流通することが予想され、その予想を根拠に（あるいは実際にお金がジャブジャブになっても）株価が上がるっていう、いわゆる「金融相場」ってやつですね。
株価も上がってますが、さらに株価を支えるといわれるのが円安。はい、為替相場も凄いことになってます。
えぇ〜、そうです、「そりゃ投資じゃなくて投機だろ！」ってよくいわれてしまうＦＸってヤツです。
ＦＸでは資金のレバレッジを効かせてやってますから、ＦＸやってる人間からすると、ここんとこの円安相場は超弩級のモンです。
ワタクシ、ほぼＦＸは素人ですが、２日間で４０万円ほど損失したり、４２万円ほど利益を確定したり、なんてなことになってます。（一応、今月の累積は十数万円のプラス圏内にはまだおります。。）
まあ、ちゃんと勉強していないでレバレッジを利かせてＦＸ取引なんてのをやってると、そのうち相場から退場を喰らうのは目に見えてます。
ですから、どんな通貨を扱っていても自分で設定した額の損失が出た段階で保有している通貨を全て決済してくれる機能を持ったＦＸ会社の口座で取引しているので、何とか退場させられないでおります。（外為ジャパンです。えぇ〜、もちろんアフィリエイトリンクです。まっ、口座への初回入金が５万円以上されないとワタクシに報酬なんぞ入りませんのでご安心下さい。ですが、真剣にこの損失額設定機能は素人には有難い機能ですので、ＦＸやるなら悪くない会社です。）
今日のお話はそんな危なそうなＦＸのお話なんですが、中途半端な賃料しか貰えない安い中古ワンルームを買うならＦＸでこんなやり方の方がいいですよ、って話です。
ワタクシ、木造のアパートでも中古ワンルームマンションでも、戸あたり３万円以上の賃料が取れない物件は、経験値の高い大家さん以外の方が購入してはダメだと思ってます。なぜなら、獲得できる賃料に対する支出リスクの方が高いからです。
賃料が安いと入居者さんの質が悪くなる可能性が高くなり、同時に滞納リスクも高くなります。
賃料が安いと退去があった際に必要となるリフォーム代が入居中に獲得できたキャッシュフローを上回るリスクが高くなります。
また、不動産賃貸ですから、空室の期間もあるでしょうし、孤独死・自殺・火事などなど予測不可能なリスク（もちろん、そういったリスクを回避する保険がありますがコストがかかります。）も存在します。
今、ネットなどで目にする安い中古ワンルームで２５０〜３５０万円ぐらいのモノは、大体が地方エリアで、相場賃料を調べてみると２万円台後半（２．８万円、敷金・礼金ゼロ、フリーレント１ヶ月付きとかってヤツが多いですね。）から３万円台前半までという感じです。
こういった安い物件は大体が築２０年〜２５年以上の平成元年前後のバブル期マルコーサイズが多いですね。（マルコーという会社が投資用ワンルームの規格的サイズを沢山バブルの時に投入したそうです。具体的には３点ユニット、１６．５平米というサイズです。）
築２０年以上経過してますから、管理費や修繕積立金も結構な額になるようで、両方で１２，５００円程度のものが多いんじゃないでしょうか。
仮にこんな物件をキャッシュで購入してローンが無い状態だとすると、どのくらいの手残りがあるのか。。
建物の管理費・修繕費が合計で１２，５００円、入居者募集・入居者対応等、お部屋の管理委託をしたとするとスタンダードな委託費（家賃の５％）で１，５００円（現実的には、最低契約料金ってヤツがあって、大体３，０００円ってとこが多いです。）として、何も無くても、月額１４，０００円のコストが必要になります。
仮に家賃が３０，０００円としても、月額のキャッシュフローは１６，０００円です。さらに家賃３万円のレベルから始めるってことは、これから家賃下落に襲われた時にはもっと手残りは低くなります。
月額１６，０００円の手残りは年額で１９２，０００円ですね。
でも、固定資産税なんてな上納金も運用コストとして、確実に必要になります。まっ、固定資産税３万円程度だとしてみましょうか。
すると一年間満室で何らトラブルが無い状態で、年額１６２，０００円が手残りってことになります。（敢えて、保険掛金などの他のコストなどは抜かないでおきます。）
一方、冒頭で申し上げたＦＸというヤツですが、頻繁な売買で利益を得るスタイルが主流ですが、スワップ金利ってヤツでチャリンチャリンと日銭を儲けるというスタイルもあります。低金利な通貨を売って、高金利な通貨を購入すると、その金利差分が発生して、高金利通貨を保有している限り、日々、金利差分相当額が貰えるんですね。
で、そんな高金利通貨のうち、人気の通貨は、先進国であり、資源国でもある豪ドル（オーストラリアドル）でして、円を売って豪ドルを購入した場合のスワップ金利は一般的な取引通貨である１万豪ドルに対して、現在は７０円ぐらいです。（ちょっと前は１００円はありましたね。。）
本日、平成２５年１月１９日現在、豪ドルは９４．６円ですから、取引単位である１万通貨を購入するには９４．６万円が必要です。が、ＦＸの場合、個人であればレバレッジ２５倍まで可能ですから、仮にレバレッジを２倍とすると半分の４７．３万円が１万豪ドルを購入して、毎日７０円の金利を貰うために必要な額です。
１万豪ドルをレバレッジ２倍の４７．３万円を証拠金にして一年間投資した場合、得られる金利が７０円×３６５日＝２５，５５０円。
安い中古ワンルーム３００万円と同等として、豪ドルをレバレッジ２倍で６万通貨分（約２８３万円）購入すると、年額２５，５５０×６＝１５３，３００円になります。
さっき、ざっくり計算したが、安い中古ワンルームの手残りは年額１６２，０００円ですので、比較してみるとその差は８，７００円です。空室リスク、孤独死・自殺・火事リスク、はたまた売りたい時にすぐ売れないリスクなんても無い状態で、年額８，７００円の差でしかありません。
もちろん、今はアベノミクスで円安が進行してますから、これから豪ドルは価格が上がるかもしれませんし、下がるかもしれません。（長期的には、今は高値ですからいずれは下がるでしょう。確か過去３０年ぐらいの最低価格は豪ドル６５円ぐらいだったと思います。）
９０円台という今の豪ドル価格はいずれ下がる可能性の方が高いですから、為替価格低下による差損リスクがありますから、今、豪ドルを購入することはお薦めしませんが、ついこの間までは８０円ぐらいがスタンダード、安い時で７５円ぐらいっていうのがありました。（豪ドルは概ね７０円〜１００円の間を行ったり来たりしているみたいです。）
とはいえ、最近の平均的な８０円なんて価格で証拠金を２００万円ほど準備して、豪ドルを６万通貨購入しておけば、年額１５万円のキャッシュフローが得られます。レバレッジも利いてないですから、証拠金が足りなくなってしまうっていう事態も考えられません。さらに言えば、年を追う毎に年額１５万円のキャッシュが貯まりますから、レバレッジはどんどん低くなっていきます。（スワップ金利分を引き出さない前提です。）
ちなみにワタクシ、豪ドルが７０円台の時にちょこちょこ買っていて、８３円ぐらいになってから売り始めてその売買差分で笑顔になっていたのですが、現在でも４万豪ドルは放ったらかしで残しています。購入平均単価は７４．３６円、購入時期は一昨年２０１１年１０月です。
積み上がったスワップ金利額が約１２万円、現状の為替損益が約８１万円、必要な証拠金は１４万円です。（そろそろ、積み上がったスワップ金利分だけで証拠金を上回りそうです。）為替損益はこれから豪ドルが下がっていけばドンドン下がっていきますが、少なくとも購入時の７４．３６円になるまではマイナスが出ません。 それまではガッチリとスワップ金利を溜め込んで、多分、豪ドル６０円ぐらいまで下がっても全く問題なく耐えられる資金ぐらいは用意できそうです。
豪ドルの金利は現在かなり低いレベルにある一方、日本円は金利が上がる可能性が高いです。ですが、まあスワップ金利が日銭５０円ぐらいは確保できるとしたら、４万通貨ですから２００円がチャリンチャリンと積み上がって年額７３，０００円は完全なる不労所得です。（不動産賃貸業は不労所得じゃないですから、その見えない差は大きいですよw）
まあ、一例ですが、こんな投資もあるわけですから、何がなんでも不動産投資が一番！なんて誤解をせずにしっかりと、いろいろな投資方法を勉強し、アプローチした上で、どういう場合ならこの投資が良い投資となるのか、を考える必要があるんじゃないかと思います。
ＦＸを勧めるわけではありませんが、同じ不動産でも変な中古ワンルームを購入するなら、国内ＲＥＩＴを購入して実質利回り６％を貰うっていう方が堅実な投資だったりすることもあります。
「老後の年金を補助するために中古ワンルームを！」なんて文句が全ての中古ワンルーム投資に通用するとは思わない方がいいですし、安い中古ワンルームを購入するなら別な方法も模索してみる必要があるってことです。（えっ、ちょっと偉そうですか？すいません。。。）
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