借入金利の低減成功で利回りアップだすｗ

こんにちは。

こちらは友人の物件調査に同行した際に見つけた、なかなか渋くていい感じの色目な階段です。
後日、新しい築古物件の話は書きますが、ちょうどボロボロに腐った鉄製の階段を直して塗装もする予定だったので、こんな写真を塗装屋さんに見てもらいながら、色指定をしていこうかと思ってます。（母うっちーさんやうっちーさんのお嬢様に階段の色目の相談した時に「トリコロールの基調がいいんじゃん？」ってなご提案をもらっていたので、ちょうどいい感じの碧色見つけました。）

金利低減の交渉タイミング？

まっ、そんな感じでブログの記事更新は全くできていませんが、不動産への情熱は衰えているどころか、ガンガン加速している感じでございます。（大家さん仲間とFACEBOOKでリアルとネットで常に交流している感じなんで、ブログが疎かになっちゃうんですよね。）

本日は金利低減のお話なんですが、年度末近くがタイミングなのか、昨今の低金利融資の影響からか、他の大家さんも取引先の銀行さんに金利のご相談をしている方が多いような気がします。
元々、スタートの金利が高くて有名なス〇ガ銀行さんに金利交渉する話は今に始まったことではないですが、ス〇ガ銀行以外から借入れをしている大家さんもガンガン相談をしているようなので、やっぱり色々と借り換え提案が他行さんからあって、それが元になって現在の銀行さんに金利低減のご相談をしているんでしょう。

ワタクシの場合は２つトリガーがあって今回の借入金利の低減話を進めさせて頂いたんですｗ

トリガーってなんなのさ？

ワタクシが築古の耐用年数超え木造アパートに融資をつけた内容はこちらに書いてありますが、元々の金利が「高利ではないけど低利ってほどでもない」ってなレベルだったのが分かると思いますが、これをいつかは金利交渉したい！って常々思っていたわけですよ。

まあ、そう常々思ってましたので、マカロニほうれん荘から得られるキャッシュフローってのは一切使わずに口座に残しておく、ってな布石は打っておきました。

そして今回の「借入金利交渉のトリガーとなった２つ」、ってのがこちらです。

• 管理会社さんから「横ちゃんの話を〇〇銀行にしたら、借り換え提案をしたい、って言ってますがどうします？」という話が昨年暮れにあった。（管理会社の社長さんワタクシの借入金額や金利、期間を知ってますので。）
• 昨年末に購入した築３０年の木造アパートの融資が期間３０年、金利２％以下（変動）で取りまとまった。（元銀行員仲介さんの実力炸裂ですｗ）

いやいや、この２つのトリガーがあって何もしないようでは、大家さん失格って言われちゃいますよね〜

で、どうしたわけ？

一つ目の管理会社さんからのお話は、一度乗ってしまうと管理会社さんの手前、なかなか断れないんじゃないかと思ってましたので、具体的な書類はありませんでした。
でも、２つ目のヤツは実際に築古木造アパートを新規で購入した時に締結した融資ですから、金銭消費契約書は、当然、ワタクシの手元にございます。

融資獲得の時にも書きましたが、ワタクシが銀行の担当者、いや、その担当者の上司になった時、どんな資料があれば貸出金利を下げる決裁に目を通し、承認するか、ってのを考えると、しっかりとした証跡、根拠ってのは必須でございます。

えぇ、「理屈、根拠、証跡」（さらに「ストーリー」があれば鉄壁）って３つを持って上司を説得するってのは、サラリーマンの鉄則です！

ですので、ワタクシこんなお話ぶりで、マカロニほうれん荘の融資をしてくれた信金さんの担当者に「ご相談」ってことでお伝えしてみました。

1. 管理会社さん経由で借り換え提案が来てます。ですが、話聞いちゃうと借り換えせざるを得なくなるのでまだ具体的な話は、そちらにご相談してからだと思ってます。
2. 年末に、都内に古いアパートを購入したが、その時の融資がこれこれしかじかな内容で、その銀行さんから他の融資を全部巻取らせて欲しいという依頼もきているんです。
3. こちらも一応ビジネスなので、借入条件が良くなるなら動かない理屈はないんですよ、ご理解頂けると思いますが。
4. とはいっても、今後もこの商売は続けていくし、さらに拡大させて、本業引退後のビジネスとして取り組んでいくつもりなので、一番最初にビジネスが広がるキッカケ（マカロニほうれん荘の融資）を作ってくれた貴社との関係は継続したいと思っている。
5. 他行の金利レベル（新規で購入した他行の２％以下）をキャッチアップできなくてもいいですが、そこそこ近いレベルに金利を低減するご相談ができると本当にありがたい。
6. 金利を低減して貰ったことで出る月々の差分を積立投信や積立定期に入れるなどの条件があっても構わないです。そちらの支店としての保有？保留？金額っていうのがあるのかどうは分かりませんが、そういったものに影響を与えないようにすればご迷惑がかからないのであれば、そうして下さい。
7. 他行の金銭消費契約書等の写しが、決裁などには必要ではないかと思いますので、別途、お送りします。

ということで、あくまで「ご相談なんですが。。」という風に謙虚にお願いしつつも、「でもダメなら換えちゃいますよ。。」ってな言い方がいいんじゃないかと思います。

結局、どのくらい下がったのよ！？

そんな相談をしつつ、年度末を超えた昨日の４月４日金曜日、お昼に携帯へ信金の担当者さんから連絡ありました。
「大変お待たせして申し訳ありませんでしたが、本部決裁がおりました。新しく、金利２．１％へのご変更でお願いします。大丈夫でしょうか？」とのこと。

えぇ、もちろん大歓迎ですｗ
（借り換えには登記費用とかもかかりますし、そもそも手続き面倒ですから。。）

「いろいろとご面倒かけて申し訳ありませんでした。もちろん、その金利でお願いできればありがたいです。今後とも引き続きよろしくお願いします。」とこちらの笑顔が電話ごしでも伝わるような声で伝えさせて頂きました。

先方の実際の状況は分かりませんが、これでワタクシも担当者さんも「めでたし、めでたし」の結果になったんじゃないかと思ってます。
これでマカロニほうれん荘の利回りは現況賃料ベースで１４％と昇華いたしました。
全てのめぐり合わせに感謝ですｗ

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借入金利０．９％下げてもらいました！って言ったら、「おっ、１％切ったの？」って普通に他の大家さんに聞かれたワタクシ、まだまだなんじゃん。。

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