築古木造アパート３棟目のアパートローン獲得
一年ぶりの更新となりました。
ブログの更新はできていませんけど、不動産投資活動？不動産賃貸活動？はしっかりとやってます。
ちょうど一年前の今頃にＪＲの某駅から徒歩１０分程度の築古木造アパートの契約直後の融資付けに向かって活動していた頃ですね。
今となっては、こんな「戸建建築業者と張り合う土地値以下物件」なんていうのはお目にかかれない状況になっていますが、いかんせんこの物件は古いですからね。
購入後に空室となった１階の和室仕様のお部屋の入居付けには苦労したもんですｗ
もちろん、今はもう新婚さんに入居して貰ってますから満室運営できています。
当面は少しこのまま満室を維持してもらって安定運用をしたいですね。
築古木造アパートの長期アパートローン獲得に向けて
さて、一年前の今頃、買付（水曜日の夜）から契約（土曜日の朝）まで３日間という怒涛の日々を過ごした後、アパートローンを獲得すべく資料を準備して、早々に金融機関へとアポ取りの連絡を次々と致しました。
まず最初に連絡した金融機関は、既存の中古木造アパート（いずれも築３０年以上の築古物件）に融資をして頂いている信用金庫さんと地銀さんです。まあ、このへんは当然ですよね。
次に連絡した金融機関は、大家仲間の友人が融資をして貰っている金融機関さんで耐用年数越えの物件でも融資を検討してくれた実績のある信用金庫や地銀です。
元銀行員の友人からは、「やっぱり紹介者がいる場合といない場合では、我々の対応は全然違うよ。何でもいいから、ツテを探してその人経由にした方がいい。」と言われていたので、友人の大家さんに紹介者になって貰った上で、指定の担当者の方へ連絡をさせてもらいました。
担当者の方へ電話連絡をして、１．揃える資料の確認、２．資料の送付方法（メール添付か郵送か）、３．その後の再連絡の方法と時期、の確認をします。
揃える資料はこちらが準備してある資料で問題なく、資料の送付は大体がメール添付で大丈夫、というところがほとんどです。その後の再連絡の方法については、資料の到着確認も含めて、先方の担当の方から電話を頂く、というのが多いですね。
どの金融機関さんも「これだけの資料が揃っていれば問題ありません。あとは何か確認事項等があった場合は、またこちらからご連絡させて頂きます。」という感じでした。
ちなみに、耐用年数越えの築古物件でも長期融資をしてくれるという超有名な■■ガ銀行や再建不でも共同担保さえ入れてくれれば検討するぜ！ってという旧■■フ住宅ローンは、最後の砦として、「どうしても欲しい！そして速攻融資を決める必要ある！！」という場合にのみ使うことにしようと思っていますので、今回のアパートローン獲得対象金融機関にはなっておりません。
長期アパートローンとその条件
今回、ワタクシが希望したアパートローンの条件ですが、１．融資額は９０％以上、できればフルローン、２．融資期間は２０年以上、３、金利は２％台まで、というものでした。
既存の融資をしてもらっていた信用金庫は、フルローンは無理で融資額は９０％、融資期間が１８年、金利は変動２．１％というものでした。
個人的には、それなりに期待していただけにこの条件、特に融資期間が１８年というのは残念な結果でした。
日本政策金融公庫の無担保融資（設備資金）でも、固定金利２．５％で１５年間いけますからね。
担当者のお兄さん曰く、「築年数が相当古いため、本部とやり取りをしましたが融資期間はＭＡＸで１８年ということになってしまいます。」とのこと。
まあ、確かに築年数は古いんですよね、なんせ登記簿に昭和５２年の増築からしか記載のない「築年不明」っていう物件なんですから。。
でもって、大家友達に紹介してもらった金融機関からも、ぞくぞくと連絡が入ってくるんですが、その内容がこの「築年数が分からない」ってことがかなりネックになっていて、こちらが出した条件での融資が難しい、っていう回答ばかりでした。
そんな中でも、とある地銀さんが「これは土地の評価がかなりできますから、希望の条件で大丈夫じゃないかと思います。」と嬉しいことをおっしゃって頂けました。フルローンで金利は１％台後半、融資期間は２０年間という感じです。
こりゃもうそこで決まりでしょう！！
と大喜びしていたら、ヤバい！■■ガ銀行にお願いしないとダメかもしれない、、という事態が発覚したんです。
信金、地銀でのアパートローンは厳しいかも
それは、昨今の金融機関がとても重要視する「コンプライアンス遵守」というものです。
この物件、ほんのちょっとなんですが、容積率をオーバーしてたんです。
そのオーバー数、なんと0.6㎡。。
怒涛の契約のなか、仲介さんから頂いた書類の中に建築確認書（増築の時のですが）があったので建蔽率とか容積率とか全く気にしないでいたんですけど、まさか0.6㎡の容積率オーバーが発覚するとは思いませんでした。
その担当者の方も「誤差といってもいいぐらいですから本社にかけあってみますが、ちょっとなんとも言えないです。」とやや弱気なムードのなか、最終的な回答は「残念ですが、今回の物件は、、」というものでした。
いや～、かなり期待していたんですけど、もう登記簿上の数値ですから何とかしようがないみたいですし、そこは大手の銀行さんですからおっしゃることは理解できます。えぇ、ワタクシのサラリーマンの端くれですから、コンプライアンス違反が今のご時世どれだけ重大事になっているかっていうのは、よくよく存じ上げております。
この段階で、残っていたのは２棟目の融資をしてくれていた地銀さんです。
もうワタクシの心の中では、（こりゃ、ここも容積率オーバーでダメって言われちゃうかもな。。）ってな感じでしたが、土俵際でなんとか持ちこたえました。
最終的に獲得できたアパートローンの具体的条件
「なんとか通しました。ですが、既存の融資条件とは変わってきます。申し訳ありませんが、会社の方針でアパートローンはこちらのパッケージになってしまうので、いいでしょうか。」とは、２棟目を融資してくれた地銀の担当者さんの弁。
その条件ですが、融資額はフルローン、融資期間は２５年、金利が変動金利で３％台（ギリギリ前半）、団信付のため保証人不要というもの。
う～ん、既存の融資の利率が１％台で融資期間も３０年、しかも今回の物件の方が土地値がより高く購入額はより安いという状況なのに、、と正直思いましたが、こちらには容積率オーバーという負い目があります。
「そうですか、アパートローンの商品内容が会社として変わってしまったのならしょうがないですね。ちょっと残念ですけど、その条件で結構です。金消契約はいつにします？」と、内心（とっとと金銭消費貸借契約をしてしまって融資を確定させよう）と思いつつ、やや上から目線で融資担当者の方にお話させて頂きました。
こちらの心配をよそに、淡々と金消契約を締結して、昨年の３月末には、無事、決裁＆引き渡しということになりました。
本当は容積率だけじゃなかったんだよね
今回の融資を担当してくれたのは、某地銀さんの住宅ローンセンターの方なんです。
一般の住宅ローンの場合、多少、容積率がオーバーしていても融資してくれるっていう話も聞いたことがあるので、そのおかげで融資が通ったのかな？とも思いましたが、実は今回の物件でおかしなところがあるのは容積率だけじゃなかったんですよね。
これ、例の0.6㎡の容積率オーバーを指摘してくれた地銀の担当者がダメ押し的に教えてくれたことなんですけど、建物の登記が売主さんと売主の母親との２人で区分登記されていて、ともに登録されている用途は「居宅」ってヤツで「共同住宅」じゃないんです。
そう、この物件、もともと平屋だったものを２階建てに増築して、さらにそこから４部屋のアパートへ変更してる、ってな経緯を辿っているらしい（ｂｙ売主さん）んですわ。
まっ、昭和な築古木造アパートでは、こういった経緯（それでも大体が２階建て戸建をアパートへ）を辿ってる建物って多いらしいんですがね。
そんな（ほんのちょっとの）容積率オーバー以外にも、若干の難あり物件だったわけですが、無事にそれなりの内容でアパートローンが通ったことで良しとしなけりゃバチが当たってしまいますよね。
キャッシュフローもしっかりと月十数万円はキープできますから、良いお買い物ができたと思ってます。
競合していた戸建業者の狙いどころ
まあ、今回の物件ですが、土地の売買価格としては概ね坪１８０～２００万円という２３区内エリアなんですけど、購入価格が坪１００万円を切る価格なもんですから、建物がどんなに変でも、融資が旧■■フ住宅ローンだけになったとしても、絶対に買う！っていうモノだったんですよ。
さいわい、昭和５６年からの新耐震基準より以前の建物の耐震工事等には補助金が出たりしますから、そういった意味ではいろいろと今は安心になってるんですけどね。
実は、土地値と売値の乖離もさることながら、この築古アパートが建っている土地、土地自体が分筆してある２筆の土地になっているんです。
２筆の土地の上に築古木造アパートが建っているんですが、この建物がなくなると、現在規制されている建築物の最低敷地面積にも引っかからず（最低敷地面積の規制が入る前から分筆されている土地にはそれぞれに戸建が建築できるのは確認済）に、それぞれの土地に戸建が１戸づつ建築できちゃうっていうのことが区役所に確認して判明しました。
そりゃ、戸建の建築業者さんは仕入れたいはずですよね。
このあたり、ちょっとした戸建であれば駐車場がなくたって４８００万円ぐらいでバンバン売れていってしまうエリアです。
それぞれ５０㎡程度の土地にミニ戸建を２つ建ててしまえば１戸３０００万円ぐらいでスコンと売れてしまうでしょうし、２つの土地を使ってそこそこのサイズの戸建を建てて販売しても、きっと５５００万円から６３００万円ぐらいで売れちゃいますからね。
あと１０年か２０年もすれば、きっと都内の住宅地の容積率なんていうのが緩和されていくことになるんじゃないかと思ってますので、相当な築古の木造アパートではありますが、朽ち果てるまで賃貸物件として活躍して貰ってから、ゆっくりと新築アパートの検討でもしていきたいと思ってます。
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一応、ブログランキング参加してます。
一年前はそれほど有名じゃなかったけど今や■■ガ銀行のローンと双璧をなす、某地銀のワイドローンだったんじゃん！