母ウッチーさんのリノベ物件見学とＨＯＭＥＳ不動産賃貸フェア

☆しょぼくれん幹部さまと合流

今日は母ウッチーさんのリノベ物件の見学に行ってきました。

母ウッチーさんが見学会の開催をブログで告知した日は別の用事があって参加できなかったのですが、ブログの方へ完成のお祝いコメントと「機会があったら、是非、見学させて頂きたい」とお伝えしたところ、個別にご連絡を頂き、本日の見学となったわけです。

母ウッチーさんとは、とある勉強会で講師をされたウッチーさんの講演資料のＰＣ操作を補助してあげたのがご縁です(^^)

前日にご連絡頂いた物件近くの駅に到着してから母ウッチーさんに連絡をしてみると、電車の事故？か何かで大幅に到着が遅れてしまうとのこと。

いやいや、しょぼくれんは有名ですから存じ上げてますが、幹部の方々とは面識はありません。

ドキドキしながら現地に向かうとたろうさん、狼旅団さん以外の他の方もおりましたが、「あっ横ちゃんさんですね〜、母ウッチーさんから電話ありました。どうぞどうぞ。」と気持ち良く合流させて頂き、母ウッチーさんがお見えになる前にガンガン物件内部を見学＆撮影させて頂きました。

もっと怪しげな面相の方々かと思ってましたが全く別。たろうさんも狼旅団さんも人当たりのよい方々でした。

☆母ウッチーさんのリノベ物件「エンジェル荘」の見学

では早速ですが、母ウッチーさんのリノベ物件をご覧下さい。

まずはエントランス。

こだわりのステンドグラスがはめ込まれた特徴的なウッドドアが、すこぶる見学者に好評でした。
自分の物件もこんなドアがついていれば、内見者のつかみはＯＫ！って感じですね。

１階奥の和モダンな部屋。
和風なアクセントクロスとマットな焦げ茶ペイントに杉板フローリングのホワイト仕上げで良い味が出ていると思います。
母ウッチーさんは、柱なんかをマットな感じではなくて素地の木目を生かせる感じにしたかったらしいですが、個人的にはこれはこれで良いと思います。

一階手前の和モダン部屋ホワイトバージョン。
こちらは柱から天井まですべてホワイトでペイントされていて、和風アクセントクロスのホワイトバージョン、床が杉板フローリングのオイル仕上げ？でしょうか。これもまたいい感じです。

 

二階に上がって部屋のドアを開けた瞬間、みんなが「おおっ〜」とどよめいたお部屋。
「そうそう、この声が出た瞬間が決まる瞬間なんだよ！」不動産屋さんの狼旅団さんがおっしゃってました。
柱、天井がホワイトペイント仕上げでにホワイト系のレンガのアクセントクロス、床は杉板フローリングのオイル仕上げです。
床がオイル仕上げのようですので、木目が活きた薄茶色になっていて全面が白ではないというのがいいんでしょうね。
２階ということもあり、最もお高い家賃で、最も早く決まるお部屋ではないでしょうか？

２階反対側が柱、天井がマットな焦げ茶仕上げにレンガのアクセントクロス、杉板フローリングのホワイト仕上げというお部屋です。
これ、床のフローリングをホワイト仕上げにしてあることがミソなんじゃないかと感じました。
床がホワイトなので変に落ち着き過ぎないお部屋に仕上がっていると思います。
木目を活かした薄茶の床となると柱と天井がマットな焦げ茶のペイントなので、シックに落ち着き過ぎた部屋となってしまい入居者の幅を狭めてしまう気がします。

 

４部屋全てが母ウッチーさんのこだわりが詰まったお部屋という感じがしましたが、私的にはなんと言ってもこのステンドグラスがはめ込まれたウッドドアですね〜。しかも、カメラドアホン付きです。

このエントランスがあれば、すぐに入居者さんは決まってしまうと思いますね〜

しょぼくれん幹部の方々と共に物件見学をしていましたが、みなさん午後に開催されるセミナーの準備などで先にお帰りになりましたが、母ウッチーさんとのお話したかったのでしばし現地で到着を待ちました。

午後から開催されるしょぼくれんセミナーの準備がある幹部の方々を見送ること数分後には、母ウッチーさんも到着し、いろいろとリノベの内容を物件を見ながらあらためて教えて頂きました。
その後は、あとから合流したジェービルさんと共に軽目のランチをしながら母ウッチーさんともども不動産談義。

楽しい時間を過ごさせて頂きました。
（ちなみに狼旅団さんがなされたしょぼくれんマーキングは母ウッチーさんは知りません。）

☆ＨＯＭＥＳ不動産投資セミナーへ

不動産談義のランチが終わった後、母ウッチーさん達はしょぼくれんのセミナーへ、私はセミナーにエントリーできていなかったので汐留で開催されているＨＯＭＥＳ不動産投資セミナーへと向かいました。

ますは受付にて講演スケジュールなどが入ったエコバックを頂き、会場へと入っていくといきなり行列に遭遇。
なんだか分かりませんでしたが、とりあえず並んでからなんの講演の列かを確かめまてみると、投資家けーちゃんと赤井さん、小場さんの現役大家さん３名によるパネルディスカッションでした。

比較的良く言われる内容でしたが、なかなか面白かったですよ。
やっぱり、どのような形でもやるべきことを確認する機会を持つ、ということはモチベーションを高める意味でも良いことだと思いました。

では、現地でメモした内容をザックリと。

■空き室大家の特徴とは？

基本的に知識はあっても何も動いていない。
室内のＰＯＰ、アクセントクロス、内見のしおり、カーテン・小物などによる演出などの内見者を惹きつける術を知ってはいるようだか、実行していない大家さんが多過ぎる。

また、他人、特に管理委託会社のせいにして、自分は何も動かず、アドバイスも聞き入れず、全てを管理会社と客付け仲介さんのせいにしている大家さんというのも空き室大家の特徴。空き室を人のせいにして自分で何か動こうとしない大家は完全に空き室大家です！と強いコメントでした。

■ここ数年間で変化して運営スタイル、家賃設定の強弱、広告料の過多は？

運営スタイルの変化としては、必ず他の物件との差別化は何か？を考え実行するようにしていること。
普通の綺麗な部屋で普通に募集していても、他の物件と何ら変わらない。何ら変わらなければそのエリアの空室率と同じ空室が発生する。差別化できれば、他の物件は空室だらけでも自分の物件は満室にできる。そう思って運営していかないと、満室運営はできない状況になりつつある。

家賃は相場よりも安くも高くもしない。
広告料を奮発して、内見者があまり考える時間のない入居の時に高い家賃で申し込みを獲得しても、結局、時間的余裕がる更新の時には他の物件のことを調べられてしまって他に移られてしまう。相場の家賃で気持ちよく住んでもらう、これが大事。

広告料はやらたと奮発はしない。
基本的にはケースバイケースで判断するが、やはり入居付けが厳しい時期に１．５倍までという感じが肌感覚。

変に自分が奮発することで、そのエリアの広告料相場を上げてしまう原因にもなりかねないので、そのあたりは十分考慮する必要がある。
誰かがやれば、必ず「誰々さんはここまで払うから、そういう人が優先的になってしまいますよね〜」なんて言われかねない。

■アパート経営の勝ち要因は？

最後にパネラー３名があげたアパート経営の勝ち要因は「大家のパワー・やる気と管理会社との上手なタッグ」ということでした。
管理会社との良好な関係を構築する方法として、入居者が決まった時は大袈裟に喜ぶ！ＦＡＣＥ ｔｏ ＦＡＣＥを心がける！即断・即決をする！ということが特に大事と皆さん力説されておりました。

パネルディスカッションが終わった後は、綺麗なお姉さん達に導かれるままアンケートに答え、ひととおりの物件オススメ情報を聞いた後、現在保有中の物件価格と賃料を申し上げ、「同レベルのものが出ましたらご紹介下さい。」とお願いしてまいりました。

多分、同レベルのモノは紹介してくれないんだろうな〜
そもそも、アンケート記入している時点で「あっ、もういくつかお持ちなんですね。」とややガックリした印象でしたので。。。

これから始めようとする方にターゲティングを絞った分かりやすい戦略をお持ちのブースが多かったようです。

一通り、ブースを回った後は大したセミナーがなかったので、ばったり出会ったヒロ＊さんと休憩コーナーで不動産談義に花を咲かせておりました。盛り上がっているところに家からの帰宅時刻確認メールが到着。。。

次回からは知り合いの大家さんにお会いしたら、そのまま食事会に突入できるよう「今日は外で食べてくるから」と宣言してくることの大事さを痛感しました。

それにしても午前中の物件見学に午後のセミナー見学と、充実した一日を過ごせました。
母ウッチーさま、ありがとうございます。

 

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