やっと満室を迎えることができました。
2015/04/07
こんにちは。
ちょっと記事更新の間が開いてしまいました。
必殺さんの東京セミナー第二弾！（オマケに狼さん講演付き）に参戦したり、大家仲間の方の新築見学会に参加したりとネタはいろいろあったのですが、本業の方もバタバタとしておりまして、本日の記事更新となりました。
（えぇ、単なる言い訳ってこと、十分、ワタクシ認識しております。。）
管理会社からの連絡にあまりいい事はないと言いますが。。
先週の金曜日、本業の資料つくりに勤しんでいたところ、ポロッと管理会社さんからのメールが着信しているのに気がつきました。。
「んんっ、まさかこの間の退去だ、更新だ、ってゴタゴタした入居者さんあたりがまた何かあったのか？」ってな感じでメールの中身を確認したところ。。
「お世話になります。マカロニほうれん荘の２０ｘ号室に入居申込みを頂きました♪地方から上京される方で保証人はお父様です。入居者さまもご両親もしっかりした印象ですので、このまま進めさせて頂いてよろしいですか。」ってな内容でした。
えぇぇぇ～、マジっすか、マジっすか、マジっすかぁ～！
進めて下さい、進めて下さい、進めて下さい！
まったく問題ありません、進めて下さい！
ってな返信をソッコーで返し、打ち合わせが終わった直後に管理会社にもう感謝感激丸出しで電話させて頂きました。
上京される方とご両親が一緒にみえて、いくつかのお部屋を見てもらいつつ、ワタクシの物件を強力にプッシュして頂いて入居申込みを獲得して頂いたようです。
完全に管理会社さんのおかげですね
もう、本当に管理会社の担当さんと営業さん（どちらも女性ですｗ）に感謝です。
管理会社さんもマカロニほうれん荘の最後の空室を埋めるため、管理会社さん負担で自転車プレゼントを実施してくれるなど、本当にいろいろと動いて頂きました。
もちろん、ワタクシもそれなりに動きましたが、当初の家賃から５，０００円もアップ（もちろん、リフォームはしてますよｗ）したにも関わらず、入居者を獲得できたのは、管理会社さんはじめリフォームを安価でやって頂いたリフォーム会社さんなど、やはり周囲の方に助けて頂いたおかげです。
本当にありがたいことです。
満室までの道のり
ザッとこの部屋に入居申込みを頂くまでの道のりを振り返ってみますと、まず引渡し直後にこの２階の部屋と１階の部屋の２つがほぼ同時期に空き部屋になってしまいました。
（というか、退去が解っていたので、退去後の現状回復、クリーニングを売主さんが行う特約で決済してました。）
その時、１階の部屋はフローリングで洋室化済み、今回の２階の部屋は和室でしたので、２階を１階よりも千円ほど高い設定をしておいて、１階から先に埋まるように仕向けておきました。
この１階も２階も入居者が決まっていない１ヶ月後に１階にもうひと部屋退去が出てしまい、１階２部屋（フローリング化済み）、２階１部屋（畳部屋）が空き状態になりました。
最寄駅から徒歩１４分と遠いものの、バストイレ別の１ｋ物件では地域最安値の家賃で設定しておりましたので、管理会社さんの施策として成約者に自転車もれなくプレゼント！を展開しつつ６月７月と２ヶ月間はそのまま募集しておりました。
ところが、やはり綺麗とは言い難い築古木造物件ですから、問い合わせはちらほらあるものの今ひとつ決め手がなかったようです。
そのタイミングで読んだ赤井親分のこちらの記事、こりゃワタクシのことだ！と思い、速攻で管理会社さんに「フリーレント１ヶ月付けます！」と連絡致しました。
ダメな理由を考え、アクションを起こしてみれば
すると、最も物件が動かないと思われる８月の初旬、なんと１階の２部屋が一気に決まったのです。一人は駅近くの別なマンションに住まわれてる方、もう一人は新しく一人暮らしを始めようという方です。
お二人とも「駅からの距離というハードルをクリアする自転車プレゼント」、「入居時の資金ハードルをクリアするフリーレント（当初から敷１礼０でやってました。）」が決め手になってくれたようです。（バストイレ別、エアコン新品とガスコンロ新品、リモコン付き照明新品ってのも良かったみたいです。）
残るは今回の２階和室のみ。
こちらはやはり、１ｋで畳の和室、っていうのがダメだったみたいです。
８月の１階２部屋入居以降、比較的近くの日本語学校へ売り込みメールを出してみたりしましたが、やはり１ｋの畳は訴求力が弱かったです。
（２部屋以上ある間取りの畳部屋は有効かと思いますが、１ｋの畳オンリーはやっぱり厳しいですね。）
あと、もともと築古なのでバストイレ別ながらも洗濯機置き場がベランダっていうのもイマイチ反応が鈍かった原因だったでしょうか。
とはいえ、徒歩圏バストイレ別で地域最安値ですから、９月から１０月の第二繁忙期で何とか決まってくれるんじゃないか、って思いもありました。
管理会社さんとも相談したんですが、「設定家賃が低めですし、畳を気にしない人は沢山いますから、まずはお金をかけないでこのまま募集しましょう。」っていうご意見にワタクシもごもっともだと思ったんです。
よくよく考えてみれば、畳を気にしなくて家賃の安さが重要、って人はもっと家賃が安い３点ユニットの部屋を選ぶ確率の方が高かったんじゃないかと思いますが、何より管理会社の担当さんの「お金をかけないで募集しましょう。頑張ります。」ってお言葉が本当にありがたかったです。
キャッシュフローが出るならいいか、という慢心
実はこの時点で、ワタクシ自身にも慢心があったのは否めません。
なぜかというと、この物件８部屋あるんですが半分の４部屋が埋まっていればキャッシュフローが出るんですね。
なので、７部屋埋まってるとそこそこのキャッシュフローが貯まっていくんで、「１２月頭までこのまま頑張ってみて、ダメだったらそこそこレベルのリフォームをしよう。」ってなことを考えてたんです。
これがダメなんですよね。
どうせいつかやらなければならないだったら、直ぐにやるべきだったんです。。
管理会社さんの努力もむなしく、やっぱり１２月を迎えても入居申込は頂けませんでした。
予定どおり、畳の部屋およびキッチンのクッションフロアも合わせてフローリング化（正確にはフロアタイル：リリカラのレイフロアです）、建具・押入れ扉の洋風化（壁紙を貼っていただく超低コスト仕様）、室内木部の塗装、室内洗濯機置き場の設置、スイッチパネル・電源コンセントの新品化などを実施しました。
リフォームに投入する金額レベル
よくものの本には、「リフォームにかけるお金はどれだけかけても家賃の半年分まで」というようなものがありますが、ワタクシ、今回のリフォームをすることで家賃も入居者ターゲットも変えてしまいたいと考えて、概ね家賃の８ヶ月分をリフォームに投入しました。
（最もかなり安い価格でやってもらってますから、普通なら一年分ぐらいの金額がかかると思います。）
リフォーム後に設定した家賃、もともとの家賃から５，０００円アップさせて頂きました。
えぇ、物件の価値を高めて、高収益化を行い、利回りを上げていこうって魂胆です。
当初に設定した物件コンセプト「築古だけども小綺麗で徒歩圏地域最安値のバストイレ別物件・自転車付き」からは外れてしまいますが、ここはチャレンジです。
でも、なかなか決まりませんでした。。
やっぱり、徒歩１４分って結構遠いですし、パッと見はやっぱり小綺麗にしてても、築古の木造物件ですからね。
１２月下旬にリフォームが完了して、１月、２月とそもそもの内見希望者がさっぱりです。
（この地域全体が今年は厳しかったようですからワタクシの物件だけじゃないようでしたが。。）
２月に入ってからは、管理会社さんだけにお世話になるわけにもいかず、ワタクシもターミナル駅まで出張って仲介依頼の営業してきました。
（まっ、これやるのも遅かったんですけどね。。すいません、ダメ大家で。。）
そしてミッションコンプリート
それから、チラホラと内見者があり、やっと先週の金曜日に管理会社さんの強力なプッシュのもと、最後の２階の部屋に入居申込を頂きました。
家賃も当初設定どおり５，０００円アップのままでしたし、入居申込を頂いた方も、今までマカロニほうれん荘にはありえなかった若い方でしたので、入居者層の拡大も達成できたことになります。
これも本当に管理会社さんのおかげなんです。
実は、同じ管理会社さんの物件でもバストイレ別で３，０００円も安くて駅から近い物件があるんですよ。
それでも、ワタクシの物件を強力にプッシュして頂いて、入居者獲得して頂きました。。
本当にありがたいことです。
最後はプロの力がモノを言うのよ
最後はプロの客付け仲介さんの力がモノを言うってこと、今回の件でよ〜く理解しました。
エンドユーザーである入居者さんを意識するのはもちろんですが、ある意味、我々大家が直接コンタクトを獲るファーストユーザーである客付け仲介さんにどれだけアピールできるかが勝負なんじゃないか、と思っていたワタクシの仮説、どうやら間違いではなかったようです。
ナニハトモアレ、管理会社の担当さんと営業さん、リフォーム業者さん、さらには多くの知り合いの大家さんから聞いた経験談、ノウハウ等々、周囲の方々のおかげで満室まで辿りつけました。。
みなさまに感謝ですw
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