みたび、築古木造アパートの融資獲得作戦を展開中
2015/03/06
こんにちは。
ほぼ一年ぶりの更新になってしまっておりますでしょうか。
前回の記事は、昨年春に実施した「狼＆ふくちゃん怒涛のお腹一杯セミナー」に関する記事でしたね。
前々回の記事では、「新しい物件を購入して階段を補修している。購入した物件については、後日、詳細を書きますｗ」なんてなことを書いてましたが、すっかり記事アップもできず、でした。
去年は全く物件に縁がなく、、
マカロニほうれん荘の次に購入できた物件は、ベランダや鉄部が崩壊しそうな築古木造アパートだったんですが、これを購入できたのが一昨年の暮れです。
その後も精力的に物件取得活動を展開しておりましたが、昨年は物件にめぐり合えることができませんでした。
トップ画像は、昨年に見て回った物件のひとつなんですが、昨今の物件高騰のあおりで、それなりに単体で収支が回りそうな物件というのは建蔽率をオーバーしていたり、擁壁物件だったりしちゃうわけです。
耐用年数超えの築古木造アパートに融資をしてくれる金融機関さんはありますが、やはりコンプライアンス上問題がある物件には融資してくれません。
また、一時は「何とかなるんじゃないか！？」という浅い考えのもと、擁壁物件なんかも見に行って買付を入れたりしてしまいましたが、幸運なことに、どの買付も通らず、ワタクシの手に負えないと思われる擁壁物件を購入することもありませんでした。
どんな物件を検討したか
そんな感じで木造、鉄骨に関わらず、住居用の４~１０部屋ぐらいの収益物件を見に行っては玉砕をしていると、別なタイプの物件などにも触手がいくものですｗ
えぇ、ご多分にもれず、女子大家さん業界を席巻している「築古戸建をリノベーション」なんてなスタイルに惹かれ、戸建て物件もちょこちょこと探してました。
ボロ戸建ての探し方の王道としては、「土地として売り出しているが古家があるモノ」ってことだと思うんですが、なかなかこの方法でも良さそうな物件って見つけられないんですよね~
ボロ戸建てをリノベして高利回り物件に仕上げている大家さん達の物件購入価格を聞くにつれ、ネットで古家付き土地を探してるだけじゃダメなんだろうな~、と痛感していた次第です。
見つかる時はポロッと見つかる！？
ボロ戸建てを探してみたり、いつもの築古木造アパートを探してみたりして、それなりのモノがあれば現地調査に向かうんですが、如何せん、売りに出ている価格で購入したのでは、単体で収支が回らなくなる怖れがあるので指値をさせて頂いています。
でもですね、みなさんが思っていらっしゃるとおり、ほぼその指値は効かないんですよね~
「オイオイ、この築年数の建物で一桁台の利回りじゃ話にならないんじゃないの！？」 な~んて、ワタクシが思っていると、満額で持っていっちゃう人がいるんですよね。
もう目がテン、ですけど、ホント、昨今はそんな感じでまともに物件が買えそうとは思えなくなってしまってました。
そんな、ほぼ諦めモードなワタクシではありましたが、一応、物件紹介メールは淡々と受けとりつつ、気になるモノは業者さんに販売資料をお願いし、資料チェックはやっておりました。
そんな気になる物件には「借地権」やら「再建築不可」といった文字が必ずと言っていいほど存在するんですが、ポロッと先週、そんな文字がない物件が見つかったんですよ。
怒涛の買付＆契約
「借地権」やら「再建築不可」といった文字が見当たらなかった物件ですが、ホントにポロッとネットで目にとまりました。
多分、新着ってな表示もなかったので、２~３日は掲載されてから経過してたんじゃないですかね。
先々週の金曜日に販売資料の請求＆住居確認、翌日の土曜日に現地調査（もちろん単独ですｗ）、月曜日に価格の打診をしてみるも「もうお話入ってますので。。」とつれないお言葉。。
この段階で自分的にはオワコンな状態だったんですが、その夜「もしよろしければお話だけでも」という電話が入って、翌日の火曜日は用事があったので水曜日に担当者にお会いしました。
（すでに諦めモードだったので、会うの面倒だから止めようか、ぐらいで考えてました。）
ここから早いです。
水曜日に担当の方にお会いして販売資料以外の資料を初めて拝見。
その場で話を伺い、明々後日の土曜日の契約とそれなりの額の手付金の準備ができるかどうかの判断を迫られ、買付書を提出。
木曜日には手付金増額の依頼を受けて承諾。
金曜日に売主交渉の完了連絡があり、手付金をキャッシュで準備。
土曜日のお昼に手付金のキャッシュをバックに詰め込んで契約締結。
はい、実質３日で購入判断から契約まで一気に駆け抜けましたｗ
そして融資獲得作戦を展開中
そんな怒涛の買付＆契約を経て、ただ今、融資をお願いすべく金融機関に提出する資料を準備しています。
えぇ、自分で書いておいた記事が参考になってます。
自分のプロフィールから所有物件の各種もろもろの書類をかき集めて、提出資料一式を作成しております。
おさらいっぽくなりますが、自分に関する以下の書類ですね。
- 自己紹介ペーパー（氏名、住所、電話番号、生年月日、年齢、出身、家族構成、勤続先および勤続先における略歴を記載）
- 免許証写し・保険証写し
- 源泉徴収票写し（３年分用意）
- 確定申告書写し（３期分用意）
- 自宅謄本写し
- 自宅の住宅ローン返済表
- 預金通帳写し、株式・投資信託等の資産残高の印刷ページ
- 所有物件概要および運営状況（所有物件の名称、住所、構造、面積および家賃、賃貸契約期間を記載）
- 所有物件の謄本写しおよび課税明細の写し
- 家賃等収入状況（所有物件の家賃や管理会社への支払いに使っている口座の通帳写し）
- 所有物件返済表写し
そして購入する物件に関する以下の書類。
- 販売資料、契約書・重要事項説明書
- 謄本写し、公図、測量図、ゼンリン地図写し
- 路線価図写し（国税庁・路線価サイトの印刷）
- 建築台帳、建築図面
- レントロール、賃貸契約書写し
- ガス引き込み図、水道引き込み図
結構、いろいろありますが、まずは提出資料を準備しないと始まりませんからね。
今回の物件、謄本にも増築の記録からしか記載がないので、建物の築年数は「不明」というモノです。
無事に融資を引けるよう、ワタクシ、頑張る次第でございますｗ
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ホントに見つかる時は、ポロッって見つかるのが物件なんじゃん！
（現地調査時に近くの神社にお祈りしていたのが効いたのかも～）