築２５年超木造アパートへの金利３％・期間２０年の融資獲得「資料準備編」
2015/03/17
こんにちは。
晴れ間から急にドシャ降りになったり、大粒の雹（ひょう）が降ってみたりと何とも不安定な天気が続きましたね。
週末、ジェベル１２５という愛車を駆って伊豆方面へ出掛けていたのですが、「青空のもとの大粒の雨」という変な状況に遭遇してしまいました。バイク に乗ってる時に大粒の雨に降られると濡れるだけじゃなくて、結構、痛いんですよね、露出している首の部分が。。。
まっ、雨に降られたのは帰り道のほんの一時でしたし、事故もなく無事でしたので、あまり贅沢言っちゃけいないですね。
不動産投資と一緒で、まずは安全運転、無事帰還が一番大事ですから。
さて、今回から何度かに分けて（といっても今回と次回で終わると想定）、築２６年のマカロニほうれん荘の融資をどのように獲得したか、を詳細に書かせて頂きます。
前回も書きましたが、某信用金庫さんにて、「金利３％ジャスト・融資期間２０年・団信無し・連帯保証人有り」という融資を獲得できましたので、ワタクシが何を準備して、どのようなことをしたか、を披露させて頂きます。
何を思って、どんなことをしたのか、等々、ややグダグダ系で長くなるかもしれませんが、そのあたり、ご容赦下さい。
金融機関向け提出資料セット作成にあたって
金融機関向けに持っていく資料の準備ですが、まず留意すべきは、自分が融資の決済を作成するとしたら、どういうものが有ればいいのか、を考えることだと思っています。
ただ、ワタクシはサラリーマンではありますが、銀行員ではありませんので、融資の決済書類の作成に何が必要なのか分かりません。
分からないので、融資を受けたい物件とワタクシ自身、そして購入後の運営シミュレーション（よく事業計画と言われるモノですかね）の３つに関して想定できるもの全てを準備することにしました。
自分が決済を作成することを考えた場合、材料が過剰であれば引っ込めればいいだけですが、不足だったら準備してもらう依頼をしなければなりませんし、その材料が揃うのを待たなければなりません。
それにそもそも、面倒臭いじゃないですか。融資をしてくれる担当の方も、我々と同じサラリーマンですから、面倒なモノは嫌いでしょうから、面倒臭いと思われない方が良いと思います。
購入物件に関する準備資料
まずは、購入物件に関して準備した資料です。
（基本的に物件購入契約時に貰った資料全てと思えば問題ないと思います。）
- 販売資料、契約書・重要事項説明書
- 謄本写し、公図、測量図、ゼンリン地図写し
- 路線価図写し（国税庁・路線価サイトの印刷）
- 建築台帳、建築図面
- レントロール、賃貸契約書写し
- ガス引き込み図、水道引き込み図（これは必要ないかもしれません。）
自分自身に関する準備資料
次に、ワタクシ自身に関する資料です。
ちなみに、ワタクシの状況ですが、自宅の住宅ローン有り、既存収益物件（区分３戸）有り、勤め人、です。
- 自己紹介ペーパー（氏名、住所、電話番号、生年月日、年齢、出身、家族構成、勤続先および勤続先における略歴を記載）
- 免許証写し・保険証写し
- 源泉徴収票写し（３年分用意）
- 確定申告書写し（３期分用意）
- 自宅謄本写し
- 自宅の住宅ローン返済表
- 預金通帳写し（自己および子供名義のもの）、株式・投資信託等の資産残高表示画面（証券会社サイト）の印刷ページ
- 所有物件概要および運営状況（所有物件の名称、住所、構造、面積および家賃、賃貸契約期間を記載）
- 所有物件の謄本写し
- 家賃等収入状況（所有物件の家賃や管理会社への支払いに使っている口座の通帳写し）
- 所有物件返済表写し
運営シミュレーション等の準備資料
最後に購入物件に関する運営シミュレーション等資料です。
よく「事業計画書が必要であり、その資料が大事」と言われているように感じますが、数字については銀行さんがプロですから、我々としては、素人がそれなりに調べた家賃相場と世間並みな空室率で運営してもペイできると考えます、と言える資料があればいいんじゃないかと思っています。
要は、プロじゃないけどそれなりに考えて数字弾いてるんですよ！と主張できるものがあればいいんじゃないかということですね。
準備したのは以下のものです。
- 運営シミュレーション資料（購入価格、借入価格、購入諸経費、想定家賃、空室率、運営諸経費、想定金利、想定融資期間から、年間の税引き前収入状況等を計算した自作のエクセルシート）
- 購入物件所在エリアの相場家賃、空室率等の根拠資料（ＨＯＭＥＳ見える賃貸経営の画面写し）
なお、私は準備しませんでしたが、購入する物件の「売り」や他の物件と差別化できる部分などを訴求するペーパーを作っておくと、さらに良いかもしれません。
一度原本セットを作ってしまえば後は楽です
ザッとこんなところです。
まあ、最初からここまで準備しておけば、あれが足りない、これが必要、と言われないと思います。
（イコール面倒な融資申込者ではないと思ってくれることを狙ってます。「ここまで準備してあるんなら、ちょっとやってやっか。」的な対応を期待です。）
自己紹介や所有物件の運営状況ペーパーは、パワーポイントでザックリ記載すればいいと思いますし、所有物件の契約書や謄本、賃貸契約書の写しなどを準備しておくと完璧かもしれません。
どうですか？
結構面倒に感じるかもしれませんが、基本的には取得した資料の写しを準備するものが多いですから、それほど手間ではないと思います。
また、確定申告書は３期分が必須という訳ではなく、確定申告をしていれば、ということでしたので、まだ収益物件を持っていなかったり、医療控除等による確定申告をしていなければ、源泉徴収票だけでＯＫなはずです。
唯一、面倒かもしれないのは、運営シミュレーション資料でしょうか。
こちらは有名な沢さんのサイトで販売されているシミュレーションシートでもいいですし、フリーで配布されているシミュレーションソフト（ＶＥＣＴＯＲ等にあるらしいです）を使ってもいいでしょう。
ちなみに私は自分で作成しました。
（ご要望コメントがあれば大したモノじゃありませんが差し上げます。）
一度、原本セットを作ってしまえば、後はその原本セットをコピーするだけですから楽ちんです。
金融機関に行く際には、自分の分と融資担当者および担当者の上司分で３セットを準備していけばいいと思います。
物件の購入をお考えの方は、まずは自分自身に関する資料を準備しておくといいかもしれないですね。
以上、まずは資料の準備編でした。
では早速、築古木造アパートの融資獲得（実践編）へと向かいましょう。
こちらでございます。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
よろしければ、ポチッとお願いします。
ブログを続ける力の源になります・・・
